Rauchende Nachbarn und die Mietminderung

Da es im Hinblick auf das bereits besprochene Verfahren vor dem AG Düsseldorf „Kündigung der Mietwohnung wegen Rauchens“ so schön in den Zusammenhang passt, soll hiermit noch ein weiteres Urteil sowie Grundsätzliches zur Mietminderung vorgestellt werden.

Das Landgericht Hamburg hat mit Urteil vom 15.6.2012 (Az.: 311 S 92/10) entschieden, dass eine Mietminderung von 5% wegen eines rauchenden Nachbarn gerechtfertigt sein kann.

In dem entschiedenen Fall hatte der Mieter einer Dachgeschosswohnung die Miete gemindert, da er sich durch den Zigarettenrauch vom unter ihm liegenden Balkon belästigt gefühlt hat. Im Verfahren wurde festgestellt, dass von dem rauchenden Nachbarn jeden Tag von 7:00 Uhr bis 23:00 Uhr stündlich 2 Zigaretten auf dem Balkon konsumiert werden. Aufgrund des aufsteigenden Rauchs konnte der Mieter der Dachgeschosswohnung nicht das Fenster über dem Balkon zum Lüften öffnen, ohne Zigarettengeruch in die eigene Wohnung zu bekommen.

Nach Ansicht des Landgerichts lag damit ein Wohnungsmangel vor. Unerheblich war es hierbei auch, dass der Vermieter schuldlos war, da Mietminderungen auch für den Fall möglich sind, wenn der Mieter von Beeinträchtigungen betroffen ist, die von keiner Partei zu verantworten sind.

Zu beachten ist hierbei aber, dass es sich um eine Einzelfallentscheidung handelt. Nicht immer wird eine Mietminderung wegen rauchenden Nachbarn berechtigt sein. Entscheidend kommt es immer auf die Intensität der Beeinträchtigung an.

Allgemein ist im Falle einer beabsichtigten Mietminderung folgendes zu beachten:

Der Vermieter ist zunächst schriftlich (und beweisbar) aufzufordern, den Mangel binnen einer angemessenen Frist abzustellen. Eine Mietminderung kann in diesem Zusammenhang bereits angedroht werden. Wenn dies nicht weiterhilft, gibt es zwei Alternativen.

Falls ein absolut klarer Fall vorliegt und sich der Mieter hinsichtlich des Vorliegens eines Minderungsgrundes und der konkreten Minderungsquote absolut sicher sein kann, ist die Mietminderung unter Angabe der Gründe schriftlich (und beweisbar) zu erklären.

Das Mindern der Miete ist aber nicht ungefährlich. Das Nichtzahlen bzw. Nichtzahlen eines nicht unerheblichen Teils der Miete kann einen (außerordentlichen fristlosen) Kündigungsgrund darstellen. Sollte sich herausstellen, dass die Mietminderung als solche, oder nur der Höhe nach nicht berechtigt gewesen ist, kann dies also negative Konsequenzen für den Mieter haben.

Besser und sicherer für den Mieter ist es daher, dem Vermieter schriftlich (und natürlich wieder beweisbar) anzuzeigen, dass die Miete ganz oder teilweise nur unter Vorbehalt gezahlt wird. Der Vorteil liegt hier darin, dass die gezahlte Miete im Nachhinein ganz oder zum Teil zurückgefordert werden kann und kein Kündigungsrecht für den Vermieter produziert wird. Für Detailfragen sollte im Zweifel aber Rechtsrat eingeholt werden.
(RA Kay Sommer)

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Kanzlei Scupin Arbeitsrecht Braunfels

07/2017

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